主席，由於供應少，樓宇和商鋪的售價和租金均節節攀升。施政報告為了解決問題，提出了很多增加土地供應的方案，但這些方案主要着眼於中、長期土地供應，而短期方案則以住宅數量為目 標，難以於短期內增加零售用地。今天的議案作為對施政報告大方針的一個補充，是值得支持的。
商場租金飛升，一方面源於各方面的熱錢炒賣，而另一方面也源於市場的龐大需求。根據香港旅遊發展局(“旅發局”)的數字，在2012年來港的4 800萬旅客之中，內地旅客佔73%，接近3 500萬人次，與2011年相比，數字上升了24%；可以預料，內地旅客所佔的比例，未來還有可能會再上升。
解決零售業用地，我們必須對症下藥。眾所周知，香港吸引內地旅客主要有3個賣點，第一是免稅或低稅政策，吸引他們來購買煙酒、電子器材、化妝護膚品和首飾等；第二方面是品質管理的優勢，吸引他們購買奶粉和藥物等；第三方面則是名牌效應，尖沙咀和中環名店的客人都以內地客為主。
目前，內地旅客為了進行上述第一和第二項的消費，往往成羣結隊深入市區，或聚集於新界北區數個市鎮，引發了很多社區問題，最新的例子便是奶粉事件。針對這種消費模式，我們可以在北區數個口岸附近設置一些特賣場或小型商業區等，主力銷售類似的產品。深圳既然可以有羅湖商業城，香港亦不妨於上水、羅湖及落馬洲附近興建商業城，這樣既能減輕市區的商鋪租金壓力，減少了對四周社區的生活滋擾，也可為北區和天水圍等市鎮的居民提供就近的就業機會。
長遠來說，我們更應該考慮進行邊境開發，善用口岸附近的土地，進一步發展旅遊事業，增加配套設施，在創造經濟效益的同時，減低對社會的影響。
以上所說的乃是針對自由行的建議。從另一個角度設想，只要特區這個邊界仍然存在的話，免稅政策就能持續地吸引內地旅客。所以，即使有完善的措施，市區商店的租金仍然可能會高企。
主席，市區土地十分珍貴，要再增加是十分困難的，我們亦不可能只是照顧遊客的需要，還要平衡香港市民在居住、文化活動及康樂體育發展方面的土地需求。但是，我看到目前兩個市區的大型發展計劃，即西九文化區及啟德發展區，所設定的地積比率都是偏低的，特別是西九文化區，現時的發展將地積比率限制在一點八一倍，令珍貴的市區土地無法有效運用，文化設施仍然不能滿足業界所需，這是會造成浪費的。
早在2011年，我曾在西九文化區管理局中建議，爭取適當地修訂西九項目的地積比率，例如略為增加至三倍，這便可增加更多建築面積，從而增加文化設施，在滿足業界的需求後，亦可增加商業及住房面積以緩解需求，同時亦可增加收入，彌補建築成本上漲的壓力，也能提升整個文化區的人氣和活力，可說是一舉四得，可惜當時不被採納。我希望政府能再認真地考慮，在不影響文化區建設進度及內容的大前提下，適度地提升地積比率，在環境和發展密度作出更合理的平衡，亦可緩解零售業面積方面的需求。
此外，我們常常提及一些小店或老店因為加租而被迫遷或結業。這雖然是零售旅遊業大潮發展之下無可避免的規律，但這也令人感到非常可惜，而且的確對民生有不利的影響。如果政府能夠在住宅區規劃更多“小而多”或“簡而精”的商鋪，這些小店就有了生存的空間。
很多與民生和本地文化有關的商店，並不是非要在鬧市經營不可。莫說衣服鞋襪之類的商店，即使是模型和漫畫，其實只要交通方便，在鐵路沿線也同樣能夠保持客源，維持生意。但是，現在很多住宅區的零售用地，包括領匯旗下的商場，當中的規劃根本沒有考慮到小商店的條件，只適合大商戶和連鎖商鋪，對中小型店鋪十分不利。
所以，我建議政府應發揮帶頭作用，重新審視旗下公屋和居屋的商場，以及使用率偏低的停車場的規劃，力求充分照顧到中小型店鋪的生存。中小型店鋪雖然沒有大商戶或連鎖店那麼具有競爭力，但可以鼓勵年青人創業，發揮創意；依靠發達的資訊系統，他們同樣能夠發展出多元的特色產品，建立各自的銷售網。中小型店鋪只要能夠發揮創意，一樣可以生存，政府應該為這種創業機會和就業機會提供便利。此外，政府也可以調整承租政策，以商店所提供的貨品數量和種類作為指標之一，在利潤和民生方面取得平衡。政府也可以在區議會的支持下，在住宅區周邊重發適量的小販牌照，提供露天市集場所，給予小商戶發展的空間。
至於工廈改建的方案，如果成真的話，的確能夠大大增加零售面積。不過，這將嚴重影響目前棲身於工廈的文化藝術工作者，擠壓他們過去默默耕耘而打造出來的創作空間；再者，香港的產業能否轉型，過程中需否運用這些工廈，仍然要作進一步研究。所以，我認為目前不必急於大量改變工廈用途。
主席，土地供應問題不單困擾市民和中小型企業，亦困擾文化藝術工作者，成為香港各行各業發展的瓶頸。我希望特區政府在增加土 地供應方面必須平衡兼顧，滿足不同持份者的需要，避免令地區發展失去了適當的平衡。